编者按：他们，是中国地产职业经理人明星，有着企业家的担当和进取的精神；他们，高收入与高压力并存，或是投资布局高手，或是内控管理专家，或是模式创新奇才。乐居财经推出《见地》高端访谈系列，一起来听他们讲述自己的地产势道术。本期【见地】对话嘉宾是和昌集团董事长武磊先生。

乐居财经 王蒙尘 发自北京

与武磊约了两个多月后，终于等到了他在北京的“档期”。

这位和昌集团的80后少帅，每周大概只有一两天会出现在北京的办公室，其他时间几乎都是在各城市公司之间飞来飞去，移动办公。他喜欢到一线去听听炮火声。这也是他对公司高管们的要求。

武磊一天的日程安排得很满，节奏也很快。大约中午12点半，刚开完会的武磊回到办公室，他穿着一件黑色T恤，脸上挂着他标志性的微笑。说话很随和，眼睛微笑，镜片后的眼神很犀利，能让人感受到一种莫名的气场。

见到正在布场的我们，武磊微微有些吃惊。犹豫片刻，他似乎才想起来，哦对，今天有个访谈之约。

桌上早就送到的午餐已经不热了。武磊坐在沙发上，简单吃了几口。然后匆忙换上一件衬衣，便坐下来跟我们开始聊。访谈结束，他还要赶下一个内部会议。

武磊2015年加盟和昌。这是一家年轻的房企，成立于2007年9月，总部位于北京，到今年刚刚“11岁”。但是，和昌规模增长之快，就像一个少年巨人，让它不得不站到全国地产舞台的聚光灯下。

尤其是武磊加盟的这三年，和昌实现了三级跳。

根据和昌披露的数据，2014年，和昌的销售规模仅为38亿元，2015年销售几乎翻番，达73.2亿元，2016年首次突破百亿，实现164.5亿，2017年在市场转淡的背景下继续增长至201亿元，2018年，和昌全年销售规模预计将达到350亿元。依此推算，2015~2018年，和昌的年均复合增长率高达74%，高出行业平均30%的复合增长率一倍多。

2017年，和昌吹响了冲击千亿的号角。他们计划2020年实现这一梦想。然而，千亿赛道上越来越拥挤，竞争越来越激烈。据易居克而瑞不完全统计，喊出2020年之前冲千亿口号的企业已经超过50家。

和昌的底子并不厚，如何才能在千亿拼杀中冲出重围？对此，武磊有自己清醒的认识：“我们的竞争对手其实不是那些已经千亿，或者是将要冲千亿的。我们更希望的是，能够在这个行业里面吃掉那些想要退场企业的市场份额，然后让这个行业变的更集中。”

武磊虽然年纪不大，却是一名地产“老兵”。武磊毕业后即进入地产公司，至今从业已十几年。因此，他对行业有着老辣而独到的见解，也并不足奇。

武磊认为，调控对和昌、对行业其实是一件好事。因为调控不仅可以挤出泡沫，实现优胜劣汰，和昌才会有并购机会，才会让和昌这种更依赖能力的企业赚取合理收入，而不是靠拼资源和胆子大，投机者淘汰退场，行业才能变得更健康。

武磊对未来中国的房地产行业的发展前景充满信心，他认为未来5~10年，行业会保持10~15万亿的市场规模。当然，他也看到了行业愈演愈烈的马太效应。

2017年，房企销售百强的门槛已经提升至160亿，百亿销售额已经挤不进前150名，龙头房企们已刷新5000亿、6000亿的新高度。据克而瑞统计，2017年，房企百强的销售额已经占到了全行业市场份额的51%。

“行业的分化会越来越严重，行业的集中度也会越来越高。”武磊说，和昌要想冲破千亿门槛，必须做出科学准确的战略判断，精准投资。擅长投资的武磊对此格外看重。

他们经过深入一线调研，并与内外部智囊团队反复讨论后，认为未来房地产行业在城市更新、城市圈建设以及产业升级、消费升级等领域存在巨大机遇，因此，和昌的战略布局要围绕这些领域来进行。

在区域选择上，武磊与高管团队一起，为和昌制定了“3+2”的布局策略，即珠三角、长三角、环渤海三大城市圈，加上武汉和郑州两个区域核心城市。当然，西部如果有合适机会也会尝试。

和很多房企一样，和昌将收并购作为规模增长的重要策略。去年8月，和昌完成公司史上最大一单收购，斥资133亿元从莱蒙国际手中接下8个项目，让和昌一举布局深圳、杭州、南京、广州、常州、南昌6个城市，获得了建筑面积197万平米的土地储备。目前，和昌的存货已超过1140亿元，为后续规模增长打下坚实基础。

“但是，和昌不盲目追求规模，更看重稳健增长。”武磊说，和昌的财务杠杆并不高，而是通过财务杠杆、经营杠杆去撬动更大的资金。

中国的房地产市场正从增量市场向存量市场转移，这个大趋势不会变。为此，和昌设立了资产管理平台，以顺应存量时代的发展。目前，和昌已搭建出三大能力平台：资产投/募资平台、开发建设平台、资产运营平台。

资产投/募资平台主要发挥投融资功能，为开发建设平台提供资金和优质项目，资产运营平台则承接开发平台成熟的、适合持有经营的物业，进行资产储备。三大平台相互协同，形成一个资金、资源为核心的业务闭环。

同时，武磊以超前意识，设计出平台之间的“内部交易机制”，让三大平台保持相对独立性，协作更加市场化，以此达到最高效率。

少年和昌能实现弯道超车，除了对行业深刻的洞察、较强的投资和运营能力外，武磊认为，年轻也是他们的一大优势。和昌员工的平均年龄仅为29岁，高管平均年龄32岁。“年轻人没包袱、精力旺、干劲足、创新能力强。”

这样一支青年近卫军，让武磊底气十足，“我对和昌实现千亿规模并不担心。”

以下是乐居财经与和昌集团董事长武磊的对话精选：

千亿梦想靠什么实现

乐居财经：和昌2020年目标从500亿提升到1000亿，为何会有这样一个变化？

武磊：第一，从外部环境来说，整个市场当时的集中度没有那么高。那时认为500亿规模，大概能进入行业前50到前40，这也是我们希望到2020年能够达成的一个目标。到了2017年，发现整个行业的集中度比想象的加快了很多，所以把预期目标提高了。

第二，2016年和昌进入的城市只有8个，那时土地储备也并不特别充裕。经过2017年大规模并购，资源储备更充裕，和昌需要有一个更好的业绩规模去体现行业地位，同时内部条件也支撑我们去追求一个更高的目标。

需要说明的是，我们的目标一千亿，是资产管理规模的一千亿，也就是销售规模800亿和持有型物业实现200亿规模。

乐居财经：千亿赛道越来越拥挤，和昌靠什么胜出？

武磊：我们的竞争对手其实不是那些已经千亿，或者是将要冲千亿的，我们更希望能吃掉那些想要退场企业的市场份额，然后让这个行业变得更集中。

和昌不会完全依靠招拍挂市场竞高价去拿地，收并购是我们非常重要的一个手段。从去年到今年，收并购土地占到我们获取土地的比例至少在三分之二以上。

和昌还比较年轻，这些年轻人更多对自己来说没有什么天花板，也没有什么路径依赖，更多的是在这个完全新的一个市场和环境里面去实现自己的一个更高的目标和追求。

和昌目前搭建了三个主要的能力平台，资产投/募资平台、开发建设平台、资产运营平台。在这三个平台上，我们能够形成内部交易机制，让他们各司其职，各自发挥长处。

对于和昌未来在千亿的路径上，我们要靠什么来助力？就三点：第一，依靠我们的能力去驱动我们的投资业务，第二，依靠我们的运营的专长和我们对于产品和服务的追求，让我们的开发效率和经营效率更高。第三，三个能力平台的权责体系和利润分配体系能够初步建立起来，慢慢地更适应这个市场的发展。

拥抱调控，赢得未来

乐居财经：你说过调控是和昌一个弯道超车的机会，这句话怎么理解？

武磊：和昌在冲到千亿的路径上的竞争对手其实是那些要离场的企业，只有调控，让这些人觉得无利可图，或者利没那么大的时候，他才会退场。如果这个行业还是像2016年那样狂飙猛进的话，不但不会有人离场，反而还会有人再进场。这样的话，其实蚕食掉的，是真正在这个行业里面依靠能力和专业判断，赚取合理收益的那些企业的市场份额。其实这是对行业不利的。所以，调控让市场冷静下来，把泡沫挤掉，让大家去赚合理的收入，赚合理的回报，调控会让能力变的更凸显价值，而不是资源去凸显价值。

市场很狂热的情况下，更多看的是谁胆大。今天这个市场上，大家没有这么狂热了，要去谨慎的判断了，你的企业，对于土地价值的判断，到底是不是准确；对于城市发展的脉络，到底是不是清晰。和昌是一个有能力的团队，我们依靠能力赢得未来市场的份额。所以，和昌应该去拥抱调控，或者是拥抱更规范化的市场。

财务杠杆是把双刃剑

乐居财经：很多企业都在通过收并购增加土储，和昌靠什么跟大企业竞争？

武磊：第一，和昌是一家草根企业，不挑食不怕苦。有很多项目问题比较多，像是一碗掺了沙子的米饭。有些大企业、长期被富养的企业，不愿意吃。我们只要有饭吃，就觉得很不错了，我们能慢慢把沙子摘干净，这就是处理问题项目的能力。

第二，我们决策流程比较短。一般收并购的这种交易对手，他喜欢快。既然他决定了要转让项目，他首先考虑怎么快速变现。

第三，和昌的合作意识还是比较强的，我们知道怎么谈生意，大家坐在一起，不是我赢你输，最终一定是要实现一个共赢。和昌的这种善于合作、与人为善的这种企业精神和企业文化是能够贡献一些价值出来。

乐居财经：高速扩张一般都会借助高杠杆，和昌如何保障财务或者资金链安全？

武磊：我们认为杠杆有几个层次，最低层次是财务杠杆，就是我们传统说的借钱去发展，第二个层次是经营杠杆，就是你如何让你的经营变得更有效率。我们更希望扩展我们的股权杠杆，引入很多的股权类合作方。

我们相对来说比较保守，并没有特别过度的去放财务杠杆，因为财务杠杆是一把双刃剑，一方面能加速你的资金来源，另外一方面他也在侵蚀你的利润，让你的安全链变得越来越薄。

和昌有一个经营理念叫做稳健增长，我们不希望用冒对未来有很高预期的这种风险，来放大我们的杠杆，扩大我们的经营，这不是我们的最核心的指标，我们会根据我们的能力进行适当的放杠杆，适当的融资去实现我们的（规模）增长，但是我们更多的是希望放在经营杠杆和股权杠杆上。

乐居财经：房地产行业下一个主战场在哪儿？

武磊：从增量市场向存量市场的转化，是一个最大的市场机会。第二个市场机会，就是集中度的爆发，这个集中度包括企业集中度的整合，也包括区域上集中度的变化。未来，我相信肯定是有一些区域涨有一些区域跌，还有一些区域平。原来是所有的房地产公司，只要有资源都会做得很好，但未来可能是有些做的好，有些做得差，然后差得被好的吃掉。第三个市场机会，我认为就是中国的经济转型、产业升级和消费升级。这是对中国未来房地产行业影响比较大的因素，如何去迎合产业转型和消费升级，去实现房地产业务的发展。我对于未来中国房地产行业无悔选择，就是因为认定了这三个市场机会。

和昌战略布局“3+2”

乐居财经：和昌目前的战略布局是什么样的？

武磊：我们目前的战略选择非常清晰，就是3+2，3个核心区域加2个核心城市，3个核心区是环渤海区域和长三角区域，还有粤港澳大湾区。这三个区域的重点城市上已经实现布局，不排除未来在一些区域内比较好的，如存在产业转移和轨道交通、人口转移的这种机会的三四线城市，或者我们把他叫卫星城，去做一些布局安排。两个核心城市就是郑州和武汉，这是我们目前整个的布局情况。

乐居财经：咱们的团队很年轻，人才培训体系是怎样的？

武磊：和昌有一个人才理念，叫做“用人七成熟”。什么意思？可能你还没有100%达到这个岗位要求的这个能力、资历、经验，在70%的状态下先让你上去，让你在这种岗位上去学习，去锻炼，去提升自己，在实战中磨砺自己。在实践中，让年轻人承担超过他能力的一些职责，给他一些压力，然后快速成长，我也是这样成长起来的。除此之外，我们会有一系列的培训机制，比如昌想家招聘培训、星汇计划、星耀计划、星火计划、巅峰行动等，针对不同人群制定不同的培训计划。  

乐居财经：和昌有上市计划吗？

武磊：有，这个已经排进时间表了，一切顺利的话，我们预计明年能够完成港股主板的上市。